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家を売る

末のお子様が独立した、あるいは、遠く離れた街で素晴らしい働き口が見つかった。 ― 理由はどうであれ、家を売るときが訪れました。多くの家主は家を売るために、まず何から手を付ければいいのか、どこに相談すればいいのかを知りません。市場の動向を調べるところから、売買契約を結ぶまで、慎重に一つずつ事を進めるのが賢いやり方です。

現在の不動産市場を知る

価格や取引業者について考え始める前に、現在、地元の不動産がどの程度の価格でやりとりされているのか、つまり「敵を知る」のが賢明です。こうした情報は「売り時」を決めるのに役立ちます。

昔から、米国の不動産購入がピークを迎えるのは、毎年4月と5月です。活況はそのまま7月まで続き、秋には落ち着きを見せるのが一般的です。大抵、引っ越しは温暖な頃の方が好まれること、そして、子供を抱える家族にとって、学業の中断を気にせずに済むことがその理由と言えます。1年のこの時期に不動産売買が急激に増えるもう一つの理由に、税金の還付というのもあります。もちろん、冬に家を売ることにもそれなりの恩恵があります。市場で競合する「ライバル」がさほど多くないことです。

売る時期をいつにするかに関係なく、家を売ることによって生じる利益や損失を判断することも、当然、非常に重要です。住宅ローンの状況はどうでしょう? 手持ちの物件に元々支払った金額、あるいは、現在の借入れより高い金額を提示価格とすることは可能ですか? 購入にしろ、賃貸にしろ、また、それぞれで自分の予算はいくらなのか ― エスクロー戦略や購入後のアフタープランの立て方なども考慮したいところです。それぞれのオプションごとに手に入る額も異なるので、新しい家の月々の家賃や公示価格をもとに、販売戦略を練る必要があるかもしれません。

不動産業者を見つける

不動産業者や取引業者は、家の売価を決めるだけでなく、家を市場に売り出す場合にも役立ちます。また、交渉プロセスで重要な役割も担ってくれます。あなたの家に対するそれぞれのマーケティングプランや周辺地域への習熟度、業者の料金体系などについて具体的に質問してみましょう。

たとえば、手数料は安いものの、周辺地域にあまり詳しくない業者に当たることもあります。どのようなポイントが自分にとって重要かを見極め、自分に合った業者を見つけるまで「聞き取り」を繰り返します。

家主が家を売る

個人的な理由、あるいは、経済的な理由で不動産業者を雇わないという選択肢もあります。この方法は経費的に安くなるものの、「自分で家を売る」には多くの課題がつきまとうものですので、慎重に決定を下すことをお勧めします。

ほぼ疑いの余地なく、FSBO(フォーセールバイオーナー、家主の直売)の最も難しい部分は、適切に価格を付けることでしょう。周辺地域の平均的な不動産価値を知るために、自宅の近所(自宅から800m以内)の不動産価格を検証することから始めます。そこから、敷地の面積、道路や線路などの周辺の境界などを比較しながら提示価格を絞り込んでいきます。もちろん、家の設備や状態も加味する必要があります。あまりお金を掛けたくない場合は、家の価値を助言してくれる鑑定人を雇うのも一考の価値があります。

家を効果的に「売り込む」ことも重要です。家の買い手候補は通常、各種データ、見取り図、写真などが明記された広告を好みます。

家の写真は売り込みに欠かせません。写真は買い手候補の気を引き、家についてもっとよく知りたい、あるいは、内見しようという気を起こさせるからです。すべての角度から家を撮影し、室内写真でも部屋ごとに複数の写真を付けるようにしてください。家のビデオツアーを撮影してオンラインにアップロードするのも簡単で効果的な方法です。こうしたビデオはより分かりやすい情報を提供し、単純な写真に比べて人の心を捉えやすいためです。

地元の情報誌や不動産雑誌など、さまざまな広告媒体に広告を出すようにします。オンラインで家を探す買い手も多いので、できるだけ多くの無料ウェブサイトに自分の物件を登録しましょう。資金的な条件を満たすようであれば、より多くの視聴者や、より的を絞った視聴者に情報を提供する不動産ウェブサイトに投資することも一考の価値があります。

しかし、広告は最初の一歩に過ぎません。物件への問い合わせには不動産業者として受け答えしなくてはならない上、プライベートな内見や家を広く公開するオープンハウスなどの手配が必要になることもあります。下準備の段階では、買い手の視点で物件の写真を撮影するようにしましょう。自分だけでは不安な場合は、第三者の目を借り、近所の人や友人に手伝ってもらってください。

家を演出する

家をどのように売るかとは別に、売り出し中の家を清潔に、整理整頓しておく必要があります。家の前の芝生はすっきりと刈りこみ、できれば、家の脇や裏庭も整えておくことをお勧めします。家の内装はそのままにしても、内見の日はできるだけ家族が不在の日を指定するようにしましょう。こうすることで、邪魔が入らず、買い手候補に集中することができます。すべての部屋を掃除し、整理整頓して、できるだけ乱雑な印象を与えないようにします。こうすることで、買い手候補たちが自分の所有物を運び込んだ状態をイメージしやすくなります。

「家を演出する」のは、家の最高の姿を強調するためのしゃれた方法です。あまり時間や手間をかけずに、ライバルの中であなたの家がひときわ魅力的に見えるようにするコツをご紹介します。

家の演出で最も困難なことは、部屋のサイズに関係します。家具をうまく配置しないと、一番大きな間取りのリビングルームが窮屈に見えてしまいます。そのため、広々と見えるように内装を整えるようにしましょう。インテリアデザイナーを雇うまでではなくても、友人を招いて意見を聞いたり、配置を色々と変えてみたりする価値はあります。

家を見せるとき、照明はもう一つの重要な要素です。最初に見せるのは大きな窓のある部屋がいいでしょう。うららかな日の光はとても心地よい雰囲気を作りだしてくれるからです。また、地下のような外光の入らない場所には、照明器具を必ず設置してください。壁に絵や写真を飾っている場合は、安価で取り外しのできるもので構いませんので、スポットライトを設置してみましょう。壁に差す柔らかな光は魅力的な雰囲気を醸し出してくれます。

ペンキを塗り直すのも、家を美しく見せるのに役立ちます。多くの地主が賃貸のためにアパートのペンキ塗りを申し出るのは、ペンキを塗ることで壁の小さな傷やくぼみ、シミなどを覆ってしまうことができるからです。しかし、あまり奇抜な配色は控えましょう。自然で、統一感のある色調は、目の覚めるような色調の家よりもよく売れます。

床やカウンターの上、タイルなどが清潔であるかにも気を配りましょう。タイルの目地は時の流れとともに汚れがたまり、タイルとタイルの間を薄汚く見せることがあります。弱酸性の洗剤や毛の硬いブラシで、タイルが見違えるようにきれいになります。堅木張りの床はMurphysのような木材用の洗剤で、傷や凸凹などを見えにくくし、一時的にツヤを取り戻すことができます。

さらに詳しい情報が必要なときは、具体的にどのような修復がお勧めか、不動産業者に相談してみましょう。

申し出を受け入れる

すべてが思い通りに進み、あなたの家を買いたいという人が一人、または複数現れたとしましょう。この申し出を受け入れる前に考慮しておくべきことは何でしょうか?

ここでのオプションは3つ。申し出をすぐに受け入れる、買い手からの交渉に応じる、あるいは、申し出そのものを拒否することです。よくあることではありませんが、最初の申し出であなたの指定した条件や提示価格のすべてが満たされるようであれば、受け入れるのが良いかもしれません。不動産業者に助言を求めたり、買い手候補の背景的な情報を聞き出してみてください。

買い手候補からの交渉に対応するのは、綿密な調査を要する極めてさじ加減の難しいプロセスです。特に、対応している買い手候補が一人のときはなおさらです。現在の不動産市場や家の査定価格をもとに、絶対に譲れない価格を決めておくことが必要です。マイナスが出るような売買契約は避けなければなりませんが、より良い買い手が現れるまでに、数週間、ときには、数か月待たなければならないこともあります。

家の一部を修復したり、グレードアップを申し出ることで、値下げ交渉に対し、より高い提示価格を維持できることがあります。たとえば、台所のリフォームに2万ドルをかけ、その時間と手間を加味するために価格に3万ドルを盛り込んだとします。この時点では1万ドルの利益です。

最終的に、申し出を断る場合にはその理由を明確にするようにしましょう。理由を明確にすることで、買い手候補が単に諦めるのではなく、より良い条件に引き上げてくるきっかけを作ることもあり得るためです。

契約成立と最後の手順

ある申し出を受け入れることにしたら、契約に伴って生じる書類手続きを終わらせ、署名をします。契約に同意したら、売り手と買い手はエスクローと呼ばれる期間に入ります。この期間、両者は金銭の振込みや検査、販売にまつわる他の手続きを手配する必要があります。一般的に、申し出を受け入れてから買い手が引っ越しできるようになるまでのおよそ30日~90日の期間がこれに当たります。

まず第一に、取引に関わる両者に都合のいい、暫定的な契約成立日を決めます。所有権が実際に移譲されるのはこの日であり、家の鍵や譲渡証書の受け渡しを行います。通常、3週間から5週間以内に行われます。

取引が不成立に終わったときに備えて、予防措置を取り決めておくことをお勧めします。買い手候補から受け取った手付金は、代理人またはエスクローオフィサーがエスクロー口座に確保します(その土地によって異なる)。一部の地域では、不動産業者がこうした資金を確保することもあります。権原保険会社も、家の権原を調べ、担保権や係争中の財産請求権などを申し立てている所有者が存在しないかを調査します。

モーゲージ(住宅ローン)または貸付業者も、売り手が作成し、署名が必要な売買契約書など、重要な財務書類のコピーが必要です。貸し手は、信用履歴やローンの事前承認を確認したり、記録したりする必要があります。

売買を終了する前に、買い手は一般的に最終の現状確認を行います。修復や資産のグレードアップがすべて満足いくものと見なされれば、ついに、家の売買を完了するときです。

最終取引の場で、すべての最終文書に署名し、売買手続きの間に掛かった経費の支払いを行います。所有権譲渡証書、個人宣誓供述書、売渡証、不動産証明書(C.R.V.)、売買額の小切手などの書式がこれに当てはまります。経費の一例としては、不動産業者/取引業者の手数料、代理人またはエスクローオフィサー/企業の手数料、権原会社手数料、法定料金などがあげられます。

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