Liên lạc với chúng tôi

Mua Nhà

Tôi đang định mua nhà - Tôi phải làm như thế nào?

Dù việc mua nhà có thể giống như một quy trình dài và phức tạp, nhưng những người mua nhà lần đầu tiên có thể giúp giảm bớt một số điều bất trắc khi mua nhà bằng cách tìm hiểu về quy trình mua. Nghiên cứu đúng cách có thể bao gồm việc làm quen với tình hình thị trường hiện tại, thu thập thông tin tài chính cá nhân và cân nhắc các lợi ích và khó khăn có thể có của việc sở hữu nhà.



 
 

Những Điều Cần Cân Nhắc Khi Mua Nhà

Mỗi người mua đều có các động lực riêng đằng sau việc mua ngôi nhà đầu tiên, tuy nhiên, quý vị có thể cần cân nhắc tình hình thị trường hiện tại, bao gồm giá nhà, lãi suất thế chấp và danh sách nhà đang có trên thị trường nói chung. Quý vị cũng có thể cân nhắc giá trị trong khoản đầu tư dài hạn của mình và so sánh các lợi ích của việc thuê nhà so với mua nhà. Giá thuê nhà và lãi suất thế chấp hiện tại ở khu vực đó là bao nhiêu? Nếu giá thuê nhà thấp và lãi suất thế chấp cao, có thể sẽ có lợi nếu đợi thêm vài năm nữa để tránh các khoản thanh toán lớn hàng tháng cho ngôi nhà.

Nếu quý vị đã có sẵn ý tưởng về một ngôi nhà cụ thể trong đầu, quý vị có thể cần phải xem xét tiềm năng đầu tư của nó. Liệu quý vị có thể nhìn thấy được lợi nhuận đầu tư có thể mang lại sau khi cải tạo căn nhà đó không? Điều này sẽ được phản ánh thông qua thị trường nhà ở hiện tại trong khu vực. Hãy xem xét các xu hướng nhà ở trong vòng vài năm vừa qua - giá trị nhà ở đang tăng lên hay giảm đi? Nếu nhìn chung giá trị nhà cửa đang tăng lên, quý vị có thể thấy được lợi nhuận cao khi quý vị quyết định bán ngôi nhà trong tương lai.

Cuối cùng, quý vị phải cân nhắc các lợi ích tiềm năng so với trách nhiệm cá nhân gắn liền với việc sở hữu ngôi nhà. Dù việc mua nhà có thể giúp quý vị cắt giảm nhiều khoản thuế, nhưng nó cũng mang lại nhiều trách nhiệm khác – các khoản thuế, hội phí của Hiệp Hội Chủ Sở Hữu Nhà, phí bảo trì và sửa chữa, v.v... Quý vị có các khoản tài chính cần thiết để duy trì quy trình mua nhà và các nguồn lực liên tục cho việc chăm sóc ngôi nhà đúng cách không? Hay quý vị nên chờ thêm vài năm nữa để dành dụm thêm?

Thu Thập Thông Tin Cá Nhân Thích Hợp

Khi quý vị đã tìm thấy ngôi nhà tuyệt vời đó, quý vị có thể cần phải hành động nhanh chóng. Do đó, quý vị cần chắc chắn rằng mình có đủ các thu xếp tài chính để sẵn sàng tiến hành. Bước đầu tiên sẽ là xác định ngân sách của quý vị. Một nhân viên môi giới thế chấp có thể giúp quý vị việc này. Nhân viên đó có thể giúp quý vị biết lãi suất hiện tại và bất kỳ yêu cầu tài chính nào liên quan đến việc đảm bảo khoản thế chấp. Trước khi gặp nhân viên môi giới, quý vị có thể cần phải xác định số tiền nhà phải trả hàng tháng cao nhất riêng của mình, vì ngân sách dành cho lối sống của quý vị có thể khác so với tình trạng thu nhập và tín dụng nêu trên giấy tờ của quý vị. Quý vị cũng có thể cần phải xác định xem mình có thể chi trả khoản thanh toán bằng tiền mặt là bao nhiêu, mức này thường nằm trong khoảng từ 10 đến 20 phần trăm giá đề xuất.

Bằng cách thu xếp vấn đề tài chính của mình trước khi xem xét ngôi nhà trên thực tế, quý vị sẽ có cái nhìn thực tế hơn về những gì quý vị có thể mong đợi ở ngôi nhà mới.  Với những điều đã nói trên, các chuyên gia bất động sản và nhân viên ngân hàng có thể giúp quý vị lập ngân sách và lên kế hoạch theo ý của quý vị. Sau đó, quý vị có thể nhắm tới thị trường có các giá trị nhà ở thích hợp hơn là các giá trị có thể không phù hợp về mặt tài chính.

Tìm được đúng bên cho vay

Khi quý vị cố gắng tìm kiếm bên cho vay, trước hết quý vị có thể cần phải xác định loại thế chấp nào phù hợp với mình. Có rất nhiều loại hình thế chấp khác nhau và tất cả chúng đều khác nhau về kế hoạch thanh toán và tỉ lệ vốn gốc.

Hình thức cho vay phổ biến nhất là thế chấp với lãi suất cố định. Hình thức này được biểu thị theo số gia thời gian - phổ biến nhất là 15 hoặc 30 năm, nhưng có thể điều chỉnh xuống tới mức năm năm hoặc lên tới mức 50 năm, tùy vào tình hình tài chính của quý vị. Các khoản vay loại này phổ biến vì lãi suất trên giấy hẹn trả tiền vẫn không đổi trong suốt thời hạn của khoản vay bất chấp sự biến động của các điều kiện thị trường.

Hãy chắc chắn tham vấn từng bên sẽ cho vay về các tùy chọn khác, có thể bao gồm vay chỉ trả lãi suất, loại thế chấp có thể điều chỉnh lãi suất (ARM) và kế hoạch trả tiền ngược lại/thanh toán phụ. Không có kế hoạch nào là luôn thích hợp cho tất cả mọi người. Hãy đánh giá cẩn thận các khoản tài chính của quý vị để xác định hình thức thế chấp tối ưu cho mình.

Tiếp theo, quý vị sẽ cần phải xác định xem quý vị sẽ cần thông tin và tài liệu gì để cung cấp cho công ty cho vay. Bên cho vay sẽ yêu cầu phê duyệt mức tín dụng hiện tại, do đó quý vị nên có sẵn bản sao mới nhất báo cáo tín dụng của mình để quý vị biết được cần dự kiến những gì.

Cũng có thể hữu ích khi được phê duyệt trước cho khoản thế chấp. Lưu ý rằng việc này khác với việc được phê duyệt khoản vay thực tế. Thư phê duyệt trước có xác nhận cụ thể của bên môi giới thế chấp, chính thức tuyên bố rằng quý vị có khả năng tài chính để mua ngôi nhà. Bức thư này sẽ chỉ ra rằng quý vị đã hoàn thành đơn xin vay tiền và xác minh rằng quý vị có điểm số tín dụng và tình trạng việc làm đủ điều kiện cho khoản thế chấp. Bên cho vay có thể sẽ yêu cầu các bảng kê khai ngân hàng hiện tại, cuống phiếu lương và tờ kê khai thuế để phát hành thư phê duyệt này.

Sau khi nhận được thư này, quý vị sẽ tiến thêm một bước nữa để có được chìa khóa cho ngôi nhà đầu tiên của mình.

Các chương trình hỗ trợ của chính phủ

Chính quyền liên bang cung cấp sự hỗ trợ tài chính dựa trên một số loại hình khoản vay mua nhà. Nếu quý vị đủ điều kiện để nhận hỗ trợ này, đó sẽ là cách tuyệt vời để giúp tạo thuận lợi cho việc mua nhà của quý vị. Cơ Quan Quản Lý Nhà Liên Bang (FHA) và Bộ Cựu Chiến Binh Hoa Kỳ (VA) là hai tổ chức cung cấp sự hỗ trợ.

Với trường hợp thế chấp của FHA, chính quyền không cung cấp khoản vay, mà bảo hiểm cho khoản tiền mà quý vị vay. Tùy vào điểm số tín dụng của quý vị và các yêu cầu khác, quý vị có thể đủ điều kiện nhận khoản vay của FHA. Hạn mức thế chấp của FHA thay đổi theo khu vực địa lý, vì vậy hãy đảm bảo rằng quý vị biết khoản vay tối đa tại khu vực cụ thể của mình là bao nhiêu. Không có giới hạn mức thu nhập khi nộp hồ sơ đăng ký, nhưng đây thường là lựa chọn vay ưu tiên đối với những người mua nhà có thu nhập thấp và mua nhà lần đầu tiên.

Nếu quý vị đang là quân nhân hoặc là cựu quân nhân Hoa Kỳ, quý vị có thể đủ điều kiện nhận khoản vay của VA. Các khoản thế chấp này được thiết kế riêng nhằm hạn chế rủi ro mà các cựu chiến binh phải đối mặt khi mua nhà. Thông thường, Bộ Cựu Chiến Binh Hoa Kỳ cam kết hoàn lại 25 phần trăm khoản vay, ngay cả khi bên vay/bên cho vay không thể trả nợ đúng kỳ hạn. Lãi suất thấp, không phải trả tiền hàng tháng cao và các chính sách xóa nợ cho khoản vay của VA khiến hình thức này trở thành lựa chọn tuyệt vời cho các cựu chiến binh, vì vậy hãy coi đây là một phương án nếu quý vị đủ điều kiện.

Làm việc với một đại lý, REALTOR® hoặc bên môi giới bất động sản

Mua một ngôi nhà có thể là khoản chi tiêu tài chính lớn nhất mà quý vị thực hiện trong cả quãng đời của mình. Vì lí do này, quý vị có thể cần đến sự hỗ trợ trong việc điều hướng thị trường bất động sản và quy trình mua nhà. Vì lí do này, sẽ có thể có lợi nếu thuê một đại lý, REALTOR® hoặc bên môi giới bất động sản.

Lợi ích của việc sử dụng một người môi giới hoặc bên môi giới bất động sản đó là họ quản lý giao dịch và liên lạc giữa người mua và người bán. Họ còn có thể truy cập vào các danh sách thống kê và tiếp cận các ngôi nhà thường không công khai trên thị trường. Để tăng cơ hội tìm căn nhà hoàn hảo với mức giá tốt nhất, quý vị có thể cần phải thuê một chuyên gia bất động sản.

Tham Dự Đợt Mở Bán Nhà và Đi Xem Nhà

Khi quý vị đã tìm được một người môi giới tốt, đã đến lúc bắt đầu tham dự đợt mở bán nhà và đi xem nhà. Dù có thể dễ dàng đánh giá các ngôi nhà còn trống, đây là một vài quy tắc và lời khuyên mà quý vị cần thực hiện theo khi đến xem các ngôi nhà.

Xin nhớ, những người bán nhà chấp thuận các đề nghị mua nhà vẫn chưa chuyển đi - theo luật đó vẫn là ngôi nhà của họ. Hãy tôn trọng không gian của họ và bất cứ đồ vật gì vẫn còn trong nhà.

Cố gắng duy trì đầu óc cởi mở khi bạn xem từng căn nhà. Môi giới của bạn sẽ giúp bạn thấy được tiềm năng của từng không gian. Nên đem theo quyển sổ hay chụp hình để ghi lại những khía cạnh độc đáo của mỗi tài sản để bạn có thể nhớ lại một cách chính xác và so sánh các đặc tính này.

Khi đi xem ngôi nhà, quý vị sẽ cần phải kiểm tra các vấn đề thường gặp về cấu trúc có thể nhận thấy ở hình dạng hay các vết nứt, sứt mẻ hay hư hỏng do nước. Cần phải kiểm tra tường bằng đá phiến và tường khô để phát hiện những chỗ phình ra có thể do độ ẩm từ bên trong gây ra và cần phải kiểm tra kỹ bất kỳ chỗ sơn bị bong tróc nào. Trong phòng tắm và nhà bếp có sàn lát gạch hoặc tấm chắn tường bếp, vữa trát và khoảng giãn cách phải sạch và đều. Nếu có các viên gạch bị vênh lên hoặc các bề mặt không đều, điều này có thể tạo ra các vấn đề về sau.

Ngoài ra, thuê một người kiểm tra nhà là một điều khôn ngoan, người này sẽ có thể nhận ra được các vấn đề mà có thể người mua nhà bình thường không nhìn thấy được. Các chuyên gia có thể cung cấp tài liệu chứng nhận tính toàn vẹn về cấu trúc của ngôi nhà –mọi thứ từ kiến trúc cho đến đường ống nước. Đây là một phần cần thiết của quy trình, vì nếu phát hiện ra bất kỳ vấn đề nào, quý vị đều có thể thương lượng với chủ nhà hiện tại để sửa chữa chúng trước khi quý vị dọn đến. Hoặc, nếu chi phí sửa chữa/tân trang vượt quá lợi ích của khoản đầu tư, quý vị có thể cân nhắc việc rút lui khỏi giao dịch.

Nhà Bị Tịch Biên và Nhà Mới Xây

Đôi khi, một ngôi nhà có thể được tung ra thị trường với giá thấp do các vấn đề về tài chính trước đó. Nếu một ngôi nhà bị tịch biên, thì khi đó quyền sở hữu sẽ chuyển cho ngân hàng hoặc công ty cho vay tương ứng đã cho vay tiền thế chấp trước đó. Việc này có thể là do có quá nhiều lần nhỡ thanh toán hoặc không thể thanh toán được khoản vay ban đầu.

Hoặc có trường hợp chủ nhà bị ngập trong nợ nần sẽ tìm cách bán ngôi nhà của mình theo cách mà người ta hay gọi là bán khống (short sale). Về cơ bản, người mua đồng ý lãnh một phần khoản nợ mắc phải nhưng đổi lại sẽ được chiết khấu lớn trong giá chào bán. Điều này cho phép người bán dùng số tiền thu được để chi cho khoản nợ hiện tại của mình, và cho phép bên cho vay xóa số nợ cuối cùng đi rất nhiều.  Đến lượt mình, người mua đứng ra thu lợi từ ngôi nhà giảm giá và có thể kiếm tiền từ khoản đầu tư đó về lâu dài.

Nhà xây mới là một tùy chọn khác để cân nhắc khi mua nhà. Đây là một tùy chọn hấp dẫn đối với nhiều người vì ngôi nhà họ đang mua là một ngôi nhà hoàn toàn mới - không cần phải thương lượng với chủ nhà trước và tình trạng ngôi nhà có thể là không có khuyết điểm nào. Trong tình huống này, người môi giới hoặc người mua thương lượng trực tiếp với công ty ký hợp đồng đã xây ngôi nhà. Vì ngôi nhà đã được kiểm tra bởi các chuyên gia xây dựng, nên không cần phải xin chứng nhận bổ sung. Tuy nhiên, trước đó quý vị hãy chắc chắn thực hiện việc nghiên cứu về công ty xây dựng.

Đưa Ra Đề Nghị Mua

Khi quý vị đã sẵn sàng đưa ra đề nghị mua nhà, quý vị và người môi giới bất động sản của mình sẽ cần phải soạn thảo một hợp đồng có thông tin áp dụng, có thể bao gồm:

  • Giá bán/giá chào bán
  • Địa chỉ đường và mô tả về khu đất xung quanh
  • Các điều khoản bán (mua bằng tiền mặt, cho vay thế chấp, v.v...)
  • Văn bản về ý định chuyển nhượng chủ quyền (quyền sở hữu) của người bán
  • Ngày sẽ sang tay ngôi nhà
  • Bất kỳ thỏa thuận nào về việc chia tỉ lệ các hóa đơn dịch vụ điện nước
  • Thanh toán chi phí bảo hiểm quyền sỡ hữu và kiểm tra nhà
  • Chi tiết chứng thư
  • Các điều khoản bắt buộc theo từng tiểu bang (tham vấn bên môi giới về điều này)
  • Khoảng thời gian trước khi đề nghị hết hạn
  • Các kế hoạch dự phòng sẽ có hiệu lực do kết quả của việc bán nhà bị hủy/không thể thanh toán

Quý vị cũng sẽ cần phải cung cấp khoản tiền đặt cọc - đây là khoản tiền mặt nhất định được cung cấp cùng với đề nghị mua nhà như là biểu hiện thiện chí mua. Khoản tiền này có thể là bất kỳ số phần trăm nào của giá chào bán cuối cùng, nhưng thường là một khoản đặt cọc khoảng vài ngàn đô la. Số tiền sẽ được trả lại trong trường hợp việc bán nhà bị hủy, nhưng có thể bị chủ nhà giữ lại nếu quý vị phá vỡ hợp đồng.

Khi quý vị quyết định giá đề nghị mua, quý vị sẽ cần phải cân nhắc giá trị được thẩm định của ngôi nhà. Tất nhiên, quý vị sẽ muốn có kết quả thương lượng tốt cho ngôi nhà mới của mình, nhưng điều đó có thể bị ảnh hưởng bởi tình hình thị trường hiện thời, tình trạng của ngôi nhà, các đề nghị mua của những người mua khác, v.v... Thậm chí có những lúc ngôi nhà sẽ được bán với giá cao hơn giá chào bán ban đầu do nhiều đề nghị mua của những người mua khác.

Đề nghị mua của quý vị có thể được chấp nhận, từ chối, hoặc người bán có thể đưa ra bản hoàn giá để quý vị cân nhắc. Nếu đề nghị mua nhà của quý vị bị từ chối, thì quý vị sẽ nhận lại được tiền đặt cọc của mình và quý vị có thể suy nghĩ lại về chiến lược đặt giá của mình. Điều này có thể liên quan đến việc đưa ra giá cao hơn hoặc thậm chí hủy bỏ toàn bộ hồ sơ. Nếu đề nghị mua nhà của quý vị được chấp nhận, hãy làm theo các bước được vạch ra dưới đây.

Các bước tiếp theo

Quý vị đã xem xét thị trường, bảo đảm cho bên cho vay, tìm được người môi giới bất động sản đáng tin cậy và xác định được một căn nhà đang rao bán. Đề nghị mua nhà của quý vị vừa mới được chấp thuận - giờ quý vị cần phải làm gì?

Sau khi giao dịch được chấp thuận, mọi thứ đã được hai bên thỏa thuận theo hợp đồng sẽ chuẩn bị đi vào thực hiện. Khoảng thời gian từ khi chấp thuận đề nghị mua nhà đến khi kết thúc giao dịch được gọi là “ký quỹ.” Tùy vào khu vực địa lý của quý vị, quy trình này có thể khác nhau, nhưng sẽ có thể bao gồm việc xử lý chứng từ giao dịch và tiền bạc của bên thứ ba.

Tùy vào các cuộc thương lượng, quý vị có thể phải đặt cọc tiền vào tài khoản ký quỹ. Chủ nhà khi đó có thể bắt đầu việc thi công đối với bất kỳ hoạt động nâng cấp/cải tạo nào cần thiết theo kết quả kiểm tra hoặc hợp đồng mua nhà và quý vị phải bắt đầu chuẩn bị công việc giấy tờ tài chính của mình (bao gồm đơn phê duyệt trước, ý định thư và hợp đồng đề nghị mua nhà). Tất cả các bên liên quan đến giao dịch sẽ xác định ngày kết thúc dự kiến, khi cần hoàn tất giao dịch và quý vị được hẹn giao chìa khóa vào ngôi nhà mới của mình.

Sau khi toàn bộ công việc giấy tờ đã được ký, ngôi nhà mới của quý vị gần như đã sẵn sàng để có thể dọn đến. Nếu quý vị cho rằng việc kiểm tra là cần thiết, hãy chắc chắn đưa việc này vào trong phần nội dung của hợp đồng cuối cùng - về mặt kỹ thuật, quý vị có quyền đi xem nhà bao nhiên lần tùy ý để xác định xem chủ nhà hiện tại có giữ đúng cam kết khi thương lượng không.


VIDEO NÀY CHỈ DÀNH CHO TIỂU BANG TEXAS

In Cŏ Chŭ A A A

CostsFirst™

Một công cụ trên mạng để tính các chi phí đóng hồ sơ cho hầu hết các loại giao dịch. Dùng công cụ này bạn có thể email, in ra hoặc lưu lại bảng ước tính bằng 6 ngôn ngữ: tiếng Tây Ban Nha, Trung Quốc, Hàn Quốc, Việt Nam, Nhật Bản, và tiếng Anh.
Hãy Đăng Ký Ngay Hôm Nay!

Comprehensive
Calculator

Một công cụ trên mạng để có được ước tính các chi phí đóng hồ sơ bao gồm phí bảo hiểm chủ quyền, lệ phí thị thực, phí lưu hồ sơ và thuế chuyển nhượng.
Bắt Đầu Dùng Máy tính

Email This Page

Please Contact Me