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購屋

我要買房子— 我應該怎麼開始?

房產的購置看起來好像是一個漫長又複雜的過程,對第一次置業者而言,擁有房屋買賣流程的知識將有助於緩解一些疑惑和焦慮。適當的調查可能包括熟悉目前的市場狀況,收集個人的財務資料,以及評估擁有房產的潛在優點和挑戰。


 


 

購屋注意事項

每個第一次購屋者都有其獨特的購屋動機,不管您的動機是什麼,購屋時你可能要考慮目前的市場狀況,包括房屋的價格,房屋貸款的利率,房地產市場整體的滯留率等。你也可以考慮您長期投資的利弊,並比較一下租房子與購買房子的優點和缺點。比較一下目前在該地區的房租價格和貸款利率,如果租金低,而貸款利率高,您可能要考慮等幾年再買房子,以避免每月支付龐大的房屋開銷。

如果您已屬意某一間物業,您必須要對其物業潛在的投資利益有所了解。您能看到投資在該物業裝修上潛在的回收利益嗎?該地區的房地產市場狀況通常會反映出此種投資的回報率。了解一下過去幾年房產的價格是上漲呢?還是下降了?假如房價上漲了,將來如果您決定出售您的房子,您大概會有好的投資回報率。

最後,您必須衡量一下擁有物業的潛在利益和負債。雖然買房子可能會給你很多稅務上的減免,但也會帶來許多其他的債務 – 例如房屋稅,住屋管理費,保養和維修費等。您有足夠的經濟能力來應付購屋過程所需要的開支,和以後持續不斷的房產修護開銷嗎?還是應該等幾年,以便存足更多的資金。

收集正確的個人資料

一旦您找到您理想的房子,您必須立刻付諸行動。正因如此,一個明智的方法就是準備好所有財務資料以便開始購屋的程序。您要做的第一件事就是決定您的預算。貸款專員可以幫您決定您的預算。他/她也可以幫您了解目前的貸款利率,和獲知貸款所涉及的任何財務上的要求。由於您的生活方式可能會和您的收入及您的信用狀況有所出入,您需要決定您所能承擔的最高月付額是多少之後,才和一位貸款專員聯絡。您也需要決定您能付多少頭期款,頭期款通常是房屋總價的百分之十到百分之二十之間。

在看房子之前先理清您的經濟狀況,會讓您對您的新家有比較實際的期預和看法。房地產經紀人和貸款專員會以您財政的狀況來為您量身定做適合您的預算和貸款計劃。 這樣您就可以鎖定適合您的目標,而不是毫無目標的去尋找那些不適合您經濟狀況的房子。

尋找適合您的貸款機構

尋找貸款機構的時候,您要先決定什麼樣的貸款適合您。 貸款的種類很多,而且各種貸款都有不同的利率和付款計劃。最普遍的貸款是固定利率的貸款。此種貸款通常分為十五年貸或三十年貸。貸款年限可能會依您的經濟情況而調整成五年貸或五十年貸。此種貸款很受歡迎,因為不管市場的情況怎樣變化,他們的利率會依照貸款合約在貸款期限內保持不變。

與各個有可能的貸款機構資商其他貸款的選擇,包括只付利率的貸款,浮動利率的貸款,和迴向/負荷貸款。不是每一項貸款都適合每一個人,所以您需仔細評估您的經濟狀況之後才決定什麼貸款方案對您最有利。

下一步,您必須知道您需要提供什麼文件資料給您的貸款公司。您的貸款銀行會要求一個信用審核核准書,所以事先先取得一份您的信用報告會幫助您準備好接受信用審核的結果。

取得一份置業前的貸款預批信函會對您很有幫助。置業前的貸款預批信函與實際獲取貸款是兩回事。置業前的貸款預批信函包括貸款專員正式聲明您的財政狀況使您有能力購買物業。 此信函顯示您已完成了貸款申請,而且您的信用分數和工作狀況都符合貸款條件。貸款銀行接著會要求您提供您的銀行賬目單,薪資單,和稅單等。

在接到置產前的貸款預批信函後,您就已向獲取您第一個新家鑰匙上跨前了一步。

政府補助方案

聯邦政府為某些特定的貸款方案提供一些資金補助。如果您的條件符合這些貸款的要求,它將會在您購屋上有很大的幫助。聯邦住屋管理局(FHA)和退伍軍人事務部(VA)是提供貸款協助的兩大機構。

聯邦住屋管理局(FHA)不提供貸款,但卻會為您的貸款作擔保。依照您的信用分數和其他條件,您或許有資格獲得聯邦住屋管理局的貸款。聯邦住屋管理局貸款的限額依地區而定,所以您需要知道您所在地區的最高貸款金額是多少。聯邦住屋管理局貸款對收入沒有限制,但此項貸款主要是提供給低收入戶,和第一次購屋者。

如果您是美國的現役軍人或是退伍軍人, 您可能有資格獲得退伍軍人事務部(VA)的貸款。此項貸款主要是為現役/退伍軍人減低購屋時可能面臨的風險。一搬來說,退伍軍人事務部(VA)承諾即使在借款人/放款人拖欠款項時仍支付百分之二十五的償還款。低利率,零保費,和退伍軍人事務部的貸款債務減免政策,乃為現役/退伍軍人最佳的一項選擇,所以如果你符合資格的話,應該考慮此項選擇。

與一位房地產經紀人,房地產仲介,或仲介專員合作

購置房屋可能會是您這輩子最大的一項開銷。就因如此,您會需要有人在您購屋過程中提供所需要的協助和引導。也因如此,聘請一位房地產經紀人,房地產仲介,或仲介專員對您會有很大的益處。

聘請一位房地產經紀人,房地產仲介,或仲介專員的好處是他們在買方和賣方之間處理交易和溝通。他們也擁有許多公共市場上沒有列出的的買賣資料和資訊。為了提高找到最適合的房屋和價格的時機,您最好是聘請一位房地產專業人士。

參觀樣本屋和對房地產的勘查

當您找到一位好的仲介後,您就要開始參觀樣本屋,和查看房地產。空置的房屋通常比較容易查看,但勘查房產時,這裡有一些規定和細節您則必須注意。

記住,賣方在議價時尚未搬家- - 就法律上而言,那還是他們的財產。对屋主的空间和物品保持尊重。

盡可能嘗試保持開放的態度查看每個房屋。您的經紀人會幫你看到每一個空間的潛力。可以考慮用日記或者照片記錄的方式記錄每個房屋獨特的方面,然後您可以在之後的時間比較準確地記得他們的功能。

當您參觀房屋時,您要查看一些常見的結構上的問題,這些問題通常會以裂縫,碎片,小洞,水印的形式顯示出來。您也應檢查石膏板和石膏砌墻凸起處,因為那可能是由內部的水氣而引起,還要檢查任何剝落的油漆。在有瓷磚或防濺板的浴室和廚房,要注意瓷磚和瓷磚之間的距離是否均等和㓗淨。如果瓷磚或地面高低不平,那就代表往後會有問題。

再者,聘請一位房產檢視專業人員會是一項明智之舉。房產檢視專員能夠看到一般購屋者所看不到的問題。房產檢視專員可以提供文件證明該房產上從建築架構至到管道結構,房產一切的完整性。房產的勘查是購屋的一項必要過程,因為您可以與現有屋主商量在您搬進新屋之前,將所有的整修工作完成。或者,如果整修/翻新的費用超出您投資的利潤,您可能要考慮放棄此項交易。

有困境的房產和新建屋

有時候,一棟房屋折價上市是由於它之前所存在的金錢糾紛。一棟房屋如果被拍賣的話,其房地產所有權則被轉移到與其相關發放貸款的金融機構。這可能是由於原本貸款人的拖欠或多月次的欠繳付款。

其他的時候,一個陷入於債務中的屋主會以出售房產來解決他的債務問題,我們稱之為短售。短售的意思就是買方同意承擔部份的債務以換取賣方開價時給於的大量折扣。這能讓賣方用所得款項來付他們目前的債務,而且能夠讓放款銀行不計較賣方所欠的餘款。對買方來說,他也可以從賣方所給的折扣上獲利,並可能在長遠的投資上賺錢。

新建屋也可以是購買房子的另外一項選擇。對許多人來說,這是一個很理想的選擇,因為他們所要購買的是一棟全新的房屋,正因如此,買主無須與前屋主打交道,而且通常屋況是處於完善的狀況。在此情況之下,房屋仲介,或賣主直接與建築商打交道。 由於新建屋已經由建築專業人員檢視過,您將無須要獲得額外的認證。然而,您要確定事先對其建築公司做個調查。

議價

當您準備好要議價時,您和您的房地產經紀人會需要擬定一份含有適當資料的契約,其中可能包括:

  • 房屋的價格/議價的價格
  • 街名,地址,和其週圍環境概況的描述
  • 銷售條款(現金購買,貸款等)
  • 賣方轉讓產權的同意書(房地產所有權)
  • 該房地產的轉讓日期
  • 水電費分攤比例的任何協議
  • 產權保險費和房產檢視費的支付
  • 房地產所有權狀的細節
  • 國家特定的條款(可向閣下的經紀人諮詢)
  • 議價失效的時間
  • 銷售的取消或違約時生效的應變措施

您也需要提供定金—這是在議價時由買方表示其買賣誠意所提供的一筆金額。此金額可以是總價的百分之幾,但通常是在幾千美元的範圍之內。此定金會在銷售取消時退還給買方,或是在您(買方)違約時歸於賣方所有。

在決定議價金額的同時,您需要考慮到該房地產現有的市場評估價格。當然,您希望用最好的價格來買您的新家,但是房地產現有的市場狀況,該房產所處的狀況,和該房產喊價的競爭性等等,都會影響到該房產的價格。有時候,由於競爭性高,一棟房屋會以高出原本要求的價格出售。

您提供的價格可能會被接受,拒絕,甚至賣方會還價。 如果賣方拒絕您提出的價格,您的定金會退還給您,然後您可以重新考慮一下您的競價策略。這可能會是提出一個更高的價格,或是取消整個議價程序。如果您提出的價格被接受,請按照以下幾個步驟進行。

下面幾個步驟

你已勘查了市場,有了貸款銀行,找到了一個可靠的房地產經紀人,並且鎖定了目標。您出的價格已被接受 - 現在你該做甚麼?

在一項協議被雙方接受以後,就要對一切契約裏所提到的事項和條件付諸實行。從接受議價到完成交易的這段時間,我們稱為“託保”。托管期間的長短取決於地區,但通常會由第三者來遞送交易文件和交易資金。

依照您的協議,您可能會需要匯入一些訂金到一個托管的帳戶。屋主這時也許會按照房屋審核報告裏所列的要求,和買賣契約書裏的要求開始對房屋做必要的改善和整修,同時,您也必須備妥您的財務文件(包括置業前的貸款預批信函,議價協議書和議價合同)。所有與此項買賣交易有關人士都要確定一個完成交易的日期, 以便完成交易手續,並安排您拿取您新屋鑰匙的時間。

在所有文件都簽署完後,您的新家幾乎可以說是已準備好讓您搬進去了。如果您覺得還需要有一個最後的檢查,您需要確定您有將此項要求寫在合約裏 – 原則上,您有權利對此房產作多次的檢查以確保目前的屋主有實踐他們的承諾。


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