Voy a Comprar una Propiedad - ¿Cómo Debo Proceder?
Aunque el comprar una propiedad parezca un proceso largo y complicado, los compradores primerizos pueden recibir ayuda para aliviar las incertidumbres que se suscitan obteniendo información acerca del proceso. Las investigaciones deben incluir el familiarizarse con las condiciones actuales del mercado, recopilar información financiera personal y evaluar los beneficios posibles ante los retos que implica el ser dueño de una propiedad.
Elementos a Considerar al Comprar una Propiedad
Los motivos que nos impulsan a comprar la primera propiedad son siempre únicos para el comprador, sin embargo, debe considerarse el mercado actual, incluyendo los precios de las propiedades, tasas hipotecarias, y el inventario residencial en general. Debe también considerar el valor de su inversión a largo plazo y comparar los beneficios de arrendar frente a comprar. ¿Cuáles son los precios actuales de los arrendamientos y los intereses hipotecarios en el área? Si los arrendamientos son bajos y las hipotecas altas, sería beneficioso esperar unos años para evitar altos pagos mensuales en la hipoteca.
Observe las tendencias del mercado inmobiliario en los últimos años – ¿los precios suben o bajan? Si en general suben, podría obtener un buen rendimiento en la inversión si decidiera vender en el futuro.
Si usted tiene cierta propiedad particular en mente, evalúe el potencial. ¿Puede haber una probabilidad de ganancias en el rendimiento de la inversión después de hacer algunas renovaciones? Esto lo reflejará el mercado actual en la región. Observe las tendencias del mercado inmobiliario en los últimos años – ¿los precios suben o bajan? Si en general suben, podría obtener un buen rendimiento en la inversión si decidiera vender en el futuro.
Por último, debe evaluar los posibles beneficios contra la responsabilidad personal que implica el ser propietario. Mientras que el comprar una propiedad puede darle muchos beneficios tributarios, trae también muchas responsabilidades – impuestos, tarifas de la Asociación de Propietarios [por sus siglas en inglés HOA], costos de mantenimiento y reparaciones, etc. ¿Tiene los recursos económicos necesarios para sobrevivir el proceso de la compra y para atender adecuadamente la propiedad? ¿O debe esperar unos años para ahorrar recursos adicionales?
Recopile la Información Personal Adecuada
Cuando encuentre la propiedad perfecta, debe actuar rápidamente. Por esa razón es buena idea tener sus asuntos financieros listos. El primer paso será determinar su presupuesto. El corredor de hipotecas puede ayudarle con esto. También puede informarle sobre tasas de interés y requisitos de financiamiento necesarios para obtener una hipoteca. Antes de reunirse con el corredor, debe determinar el tope de su pago mensual, ya que su presupuesto para su estilo de vida puede ser diferente en la realidad de lo que indican en teoría sus ingresos y gastos. También deberá determinar cuánto puede dar de cuota inicial, que generalmente es entre el diez y el veinte por ciento del precio de venta.
Organizar sus finanzas antes de mirar las propiedades, le dará una visión más realista de lo que puede comprar. Habiendo dicho esto, los profesionales de bienes raíces y de la entidad financiera pueden ayudarle a crear un presupuesto personalizado y un plan. De esa manera puede enfocarse en el mercado que tiene los precios adecuados en vez de aquellos que no están a su alcance.
Encontrar la Entidad Financiera Adecuada
Para encontrar una entidad financiera determine primero qué tipo de hipoteca le conviene a usted. Existen muchas clases de hipotecas y todas tienen planes de pagos y tasas distintas.
El tipo de préstamo más común es una hipoteca con una tasa de interés fija. Estas están designadas por incrementos de tiempo – las más comunes son de 15 o de 30 años, pero pueden ajustarse a un mínimo de cinco o hasta cincuenta, dependiendo de su situación financiera. Estos préstamos son populares porque la tasa de interés en el pagaré es la misma por toda la duración del préstamo, no obstante las condiciones del mercado.
Evalúe con cuidado sus finanzas para determinar la hipoteca que más le conviene a usted.
Asegúrese de consultar con cada una de las posibles entidades financieras; que pueden incluir préstamos con sólo intereses, opciones con tasas ajustables [por sus siglas en inglés ARM] y planes de hipotecas inversas. Ningún plan es universal. Evalúe con cuidado sus finanzas para determinar la hipoteca que más le conviene a usted.
Luego, necesitará determinar qué información y documentación tendrá que darle a la entidad financiera. Esta, necesitará aprobar su crédito, de manera que es una buena idea obtener su informe crediticio de antemano para saber qué esperar.
Puede ser de utilidad obtener la precalificación para la hipoteca. Note que esto es diferente a obtener la luz verde para el préstamo en sí. Una carta de pre- aprobación contiene lenguaje específico proveniente del corredor de hipotecas que declara oficialmente que usted está capacitado económicamente para comprar una vivienda. La carta demostrará que usted ha llenado la solicitud del préstamo y que reúne los requisitos para la hipoteca, según el puntaje crediticio y la situación de su trabajo. La entidad financiera muy probablemente pedirá los extractos bancarios actuales, colillas de cheques y las declaraciones de los impuestos para generar este documento.
Una vez reciba este documento estará un paso más cerca de recibir las llaves de su nueva vivienda.
Programas Gubernamentales de Asistencia
El gobierno federal ofrece programas de ayuda financiera en algunos tipos de préstamos para propiedades. Si usted reúne los requisitos para esta ayuda, puede facilitar enormemente la compra de su propiedad. La Administración Federal de la Vivienda (Federal Housing Administration [por sus siglas en inglés FHA]) y el Departamento de Asuntos de los Veteranos (Department of Veteran Affairs [por sus siglas en inglés VA]) son dos entidades que ofrecen ayuda.
Con una hipoteca FHA, el gobierno no provee el préstamo pero asegura la cantidad que le prestan. Dependiendo de su puntaje crediticio y otros requisitos, usted puede ser elegible para un préstamo FHA. El límite de este préstamo varía según la región geográfica, así que asegúrese de saber cuál es la cantidad máxima en su área. Al hacer la solicitud no hay límite de ingresos, pero por lo general es para compradores primerizos o de bajos ingresos.
Si usted actualmente o en el pasado ha estado en las fuerzas militares de los Estados Unidos, puede reunir los requisitos para un préstamo VA. Estos préstamos están diseñados específicamente para limitar los riesgos que enfrentan los militares al comprar una vivienda. Por lo regular, el Departamento de Asuntos de los Veteranos se compromete a repagar el 25 por ciento del préstamos aún si el prestatario incumple los pagos. Las tasas de interés bajas, el hecho de no necesitar pagar la prima y las normas de la VA hacen que ésta sea una excelente opción para los veteranos, así que considérela si reúne los requisitos.
Cuando Trabaja con un Agente de Bienes Raíces, REALTOR®, o Corredor
La compra de su propiedad puede ser el mayor gasto que usted haga en su vida. Por esta razón, es posible que usted desee ayuda para navegar el mercado y el proceso de la compra de bienes raíces. Por lo tanto, puede ser beneficioso contratar a un agente de bienes raíces, REALTOR® o corredor.
El beneficio de usar un agente de bienes raíces o corredor es que ellos dirigen la transacción y la comunicación entre los compradores y los vendedores. Ellos tienen acceso a los listados y propiedades que con frecuencia no están en el mercado público. Para tener más oportunidades de encontrar la casa perfecta al mejor precio, posiblemente desee contratar un profesional de bienes raíces.
Cuando Vaya a Mirar Propiedades Que Se Están Exhibiendo
Una vez que haya encontrado a un buen agente, es hora de empezar a mirar casas en exhibición y propiedades en venta. Mientras que puede ser más fácil evaluar una casa vacía, he aquí algunas reglas y consejos que debe seguir cuando visita viviendas.
Recuerde, las personas que tienen sus casas para la venta y están evaluando ofertas no se han mudado aún – la propiedad, legalmente, es de ellas. Respete el espacio y las posesiones de ellos.
Mantenga un criterio amplio al mirar cada propiedad. Su agente le ayudará a visualizar las posibilidades de cada espacio. Piense en llevar una libreta de apuntes o tomar fotografías para documentar los aspectos únicos de cada propiedad para poderlas recordar con exactitud y comparar las características más adelante.
Cuando entre a una casa, deseará dar una mirada para ver si existen problemas estructurales comunes que puedan presentarse en forma de rajaduras, pintura descascarada, o daños de humedad. Debe inspeccionarse la tablaroca y las paredes de yeso para ver si tienen bultos que puedan ser el resultado de humedad interna y la pintura que se descascara debe examinarse con cuidado. En los baños y cocinas donde hay pisos u otras superficies de baldosa, la lechada y los espacios deben estar limpios y parejos. Si hay baldosas altas o superficies disparejas, esto puede causar problemas más adelante.
Además es prudente contratar a un inspector que pueda reconocer problemas que pueden no ser obvios al comprador promedio. Los expertos pueden proveer documentos que certifican la integridad estructural de una casa – todo, desde la arquitectura hasta la plomería. Esta es una parte necesaria del proceso, porque si se identifica algún problema, es posible que pueda negociar con el propietario actual para hacer las reparaciones antes de mudarse. O si el costo de la reparación o renovación es mayor que los beneficios de la inversión, es posible que usted considere retirarse del negocio.
Propiedades a Riesgo y Nuevas Construcciones
Algunas veces, una casa puede entrar en el mercado a precio de ganga debido a previos problemas financieros. Si se ejecuta la hipoteca, el derecho de propiedad se transfiere al banco o entidad que la financió. Esto puede ser debido a falta de pagos o a incumplimiento del préstamo.
Otras veces, un propietario sumido en deudas tratará de vender la propiedad por menos de la deuda hipotecaria (Short Sale). Básicamente, el comprador acuerda asumir una parte de la deuda a cambio de un gran descuento en el precio de venta. Esto permite al vendedor dar el importe de la venta hacia la deuda, y le permite a la entidad financiera perdonar parte de la cifra final. A cambio, el comprador puede realizar ganancias a largo plazo en la inversión adquiriendo una propiedad rebajada.
Otra opción a considerar al comprar una vivienda es una construcción nueva. Esta es una opción deseable para muchos porque es una propiedad para estrenar – no hay necesidad de negociar con el propietario anterior y la casa está en perfectas condiciones. En esta situación el agente o el comprador negocia directamente con la compañía constructora. Ya que los profesionales de construcción ya han inspeccionado la casa, no hay necesidad de obtener certificación adicional. Sin embargo, asegúrese de hacer averiguaciones de antemano con respecto a la compañía constructora.
Al Hacer la Oferta
Una vez esté listo para hacer la oferta, usted y su agente de bienes raíces tendrán que hacer un contrato con la información aplicable, que puede incluir:
- Precio de venta/oferta
- Dirección de la propiedad y descripción del terreno alrededor
- Términos de la venta (efectivo, financiamiento de la hipoteca, etc.)
- Intención por escrito del vendedor de transferir el título (derecho de propiedad)
- La fecha cuando la propiedad cambiará de manos.
- Acuerdos para proratear las cuentas de los servicios.
- Pagos del seguro del título e inspecciones de la propiedad.
- Detalles de la escritura.
- Cláusulas específicas según exige el estado (consulte con su corredor)
- Período de tiempo cuando la oferta caduca.
- Planes de contingencia que entrarán en vigencia en caso de cancelación/incumplimiento de la venta.
Tendrá también que dar el depósito de fianza – ésta es la cantidad de dinero que se entrega con la oferta como señal de buena fe. Puede ser cualquier porcentaje del precio de venta, pero por o general se trata de varios miles de dólares. El dinero se devolverá en caso de cancelación de la venta pero si usted no cumple el contrato, el propietario puede quedarse con él.
Al determinar la cantidad de la oferta, tenga en cuenta por cuánto se avaluó. Por supuesto, usted deseará hacer un buen negocio, pero debe tener en mente las condiciones actuales del mercado, el estado de la propiedad, ofertas que compiten con la suya, etc. En algunas ocasiones se vende una casa a un precio mayor al que se ofreció originalmente debido a que hubo varias ofertas que estaban compitiendo.
Su oferta puede ser aceptada, rechazada o los vendedores pueden presentar una contraoferta para su consideración. Si rechazan su oferta le devolverán su depósito de fianza y puede reconsiderar su estrategia de negociación. Esto puede incluir una nueva oferta o aún anular la solicitud por completo. Si su oferta se acepta, siga los pasos indicados al pié.
Los Siguientes Pasos
Ya estudió el mercado, encontró una entidad financiera, un agente de bienes raíces e identificó una propiedad listada. Acaban de aceptar su oferta – ¿qué hacer ahora?
Una vez aceptada la oferta, todo lo que se ha acordado en el contrato comienza a ponerse en movimiento. El período de tiempo entre la aceptación de la oferta y el cierre de la transacción se llama plica. Dependiendo de su área geográfica, puede haber diferencias en este proceso, pero es posible que una tercera parte se encargue de manejar los documentos y fondos de la transacción.
Dependiendo de las negociaciones, usted tendrá que depositar dinero en una cuenta de plica. El propietario podrá comenzar la construcción de cualquier mejora/renovación que sea necesaria debido a las inspecciones o el contrato de compra-venta y usted debe comenzar sus gestiones con la institución financiera (incluyendo pre-aprobación, cartas de intención de compra y contrato de oferta). Todas las partes de la transacción determinarán una fecha tentativa para el cierre, cuando debe cerrar la transacción y usted recibe las llaves de la nueva casa.
Una vez firmados todos los documentos, su nueva casa estará casi lista para ocuparla. Si piensa que es necesaria una inspección final, asegúrese de incluir esto en el contrato – en teoría usted tiene derecho a tantas inspecciones como desee para determinar si los dueños actuales cumplieron con su parte del negocio.
Este video es para el estado de Texas únicamente
