Tal vez su hijo menor se mudó de casa o usted acaba de recibir una buena oferta de trabajo en otra ciudad; cualquiera sea la razón, es hora de vender su casa. Muchos propietarios no saben cómo comenzar este proceso o dónde averiguar. Es una buena idea examinar el proceso de la venta paso a paso, comenzando desde evaluar el mercado hasta el cierre del negocio.
Conocer el Mercado de Bienes Raíces Actual
Antes de comenzar a considerar precios y corredores, vale la pena familiarizarse con el mercado actual de bienes raíces. Esto le ayudará a determinar el momento más oportuno para la venta.
Tradicionalmente, la estación alta para las ventas en los Estados Unidos comienza entre abril y mayo cada año, con ventas más altas que el promedio y continuando en julio antes de comenzar a disminuir en el otoño. Los compradores, por lo general, se mudan con mayor facilidad durante las estaciones cálidas y las familias con niños no tienen que preocuparse de que la mudanza interfiera con el año escolar. También las devoluciones de los impuestos contribuyen al aumento de compras durante este tiempo del año. Por supuesto, vender en el invierno puede tener sus ventajas también, ya que su casa no tiene tanta competencia en el mercado.
No importa cuándo decida vender, es muy importante determinar las posibles ganancias o pérdidas que pueden resultar de la venta. ¿Cuál es el estado de su hipoteca? ¿Puede pedir un precio mayor al que pagó originalmente por la propiedad, o más de lo que debe actualmente? Es posible que desee hacer un plan para después de la venta que incluya arrendar o comprar y cuál es su presupuesto. Cada una de las opciones tiene diferentes resultados financieros, de manera que tiene que ajustar su estrategia de venta según el precio de la propiedad que comprará o el arrendamiento que va a pagar.
Cómo Encontrar un Agente de Bienes Raíces
Los agentes y corredores de bienes raíces pueden ayudarle a determinar el precio de venta y a anunciarla en el mercado. Además pueden jugar una parte importante en el proceso de negociación. Asegúrese de entrevistar a los agentes para determinar el plan específico para su casa; qué tan familiarizados están con su vecindario y cuáles son las tarifas.
Por ejemplo, es posible que encuentre un agente que pida una comisión más baja pero puede ser alguien que no está suficientemente familiarizado con su vecindario. Determine lo que es importante para usted en un agente de bienes raíces y entreviste varios hasta encontrar el que más le convenga.
Para Vender una Propiedad sin Agente de Bienes Raíces
Por razones personales o financieras es posible que decida no contratar un agente de bienes raíces. Aunque este método pueda ser menos costoso, hay algunas dificultades asociadas con la venta de una casa sin agente, así que piense con cuidado antes de tomar esta decisión.
Podría decirse que la parte más difícil de vender una propiedad sin agente [por sus siglas en inglés FSBO] es asignarle el precio adecuado. Debe examinar los listados en su área inmediata (dentro de un radio de media milla) para darse una idea del valor promedio. Luego, compare los pies cuadrados, carreteras, carrileras del tren, etc. para establecer el precio. Por supuesto que las mejoras y las condiciones de su casa entrarán en juego. Si está dispuesto a invertir un poco de dinero posiblemente desee contratar un avaluador para que le aconseje qué precio debe asignarle a su propiedad.
También es esencial arreglar su casa de manera atractiva. Los posibles compradores típicamente prefieren anuncios que indican claramente los datos, cantidades y fotografías.
Las fotografías de su casa son una parte integral del mercadeo, ya que atrae posibles compradores para averiguar más información sobre su casa o quizás deseen mirarla. Asegúrese de sacar fotografías desde varios ángulos de la casa y de incluir fotos de cada cuarto. También es fácil y muchas veces efectivo crear un video y colocarlo en línea, ya que puede ser más informativo y atractivo que simples fotografías.
Haga anuncios en varias publicaciones; por ejemplo en los periódicos locales, revistas de bienes raíces, etc. Ya que muchos posibles compradores hacen búsquedas en línea, deseará colocar su propiedad en todos los sitios gratis que pueda. Si está dentro de su presupuesto, puede invertir en un sitio en línea que alcance una audiencia más amplia o aún una que se adapte más a su propiedad.
Los anuncios, sin embargo, son sólo el primer paso. Usted deberá hacer el papel de agente cuando reciba llamadas y cuando fije citas para mostrar la casa en privado o abrirla al público. Para prepararse, póngase en el lugar del posible comprador. Si necesita una opinión objetiva pídasela a un vecino o amigo.
Prepare y Decore su Casa Para Mostrarla
No importa qué método utilice para vender su propiedad, debe asegurarse de que esté limpia y organizada durante el tiempo que está en el mercado. El césped debe estar cortado y limpio al igual que las áreas de los lados y el patio de atrás. En cuanto al interior, trate de mostrarla cuando sólo estén presentes el mínimo de miembros de la familia– esto limita las distracciones y permite que el posible comprador se enfoque. Todos los cuartos deben estar ordenados, limpios y despejados. Esto ayuda a que los posibles compradores se imaginen sus propias pertenencias dentro de la casa.
Decorar la casa para venderla significa hacer resaltar las mejores características de la casa. El seguir estos consejos puede ayudarle a destacarse de la competencia sin invertir mucho dinero ni esfuerzo.
Las mayores dificultades relacionadas con este tema tienen que ver con el tamaño de los cuartos. Una sala grande, con los muebles colocados de cierta manera puede hacerla ver pequeña, así que asegúrese de decorar de manera que abra el espacio. Aunque no sea necesario un decorador de interiores, puede ser prudente obtener las opiniones de varias amistades y probar diferentes arreglos.
La iluminación es otro factor importante al mostrar una casa. Los cuartos con ventanas grandes deben mostrarse siempre primero, porque una linda luz exterior puede hacer que el espacio luzca acogedor. Además debe instalarse iluminación en áreas como sótanos donde la luz exterior no penetra. Si tiene pinturas o fotografías en la pared, considere obtener un reflector portátil – un poco de luz tenue crea una agradable sensación.
Una nueva capa de pintura también puede mejorar el aspecto de su casa. La razón por la que los dueños ofrecen pintar los apartamentos para los nuevos arrendatarios es porque tapa las peladuras, huecos y manchas oscuras en la pared. No se exceda con los colores; los colores neutros y uniformes se venden mejor que los dramáticos.
Asegúrese que los pisos, mostradores y las superficies de azulejo estén limpios. El cemento o lechada acumula suciedad con el tiempo y puede oscurecer el color entre los azulejos. Puede darles un lavado con ácido ligero y un cepillo de cerdas delicadas. Para los pisos de madera un jabón especial para madera como Murphy’s pueden darle un brillo temporal que distrae de las manchas y los imperfectos.
Si necesitara ideas adicionales, consulte con su agente de bienes raíces para ver si hay algún cambio específico que se recomienda.
Cuando se Recibe la Oferta
Imagínese que todo funcionó perfectamente y ha recibido una o más ofertas de compra ¿Qué debe considerar antes de aceptar una de estas propuestas?
Tiene tres opciones– puede aceptar una oferta enseguida, negociar una contra oferta, o simplemente rechazarla por completo. Aunque sea poco probable, si una oferta inicial reúne todos sus términos y ofrece un precio aceptable, puede ser beneficioso aceptarla. Hable con su agente de bienes raíces para que le asesore y para obtener información sobre el posible comprador.
El hacer una contra oferta puede ser un proceso delicado que requiere el mayor escrutinio, especialmente si está considerando una sola oferta. Es posible que desee fijar el precio más bajo que aceptaría sin negociar, basado en las condiciones actuales del mercado de bienes raíces y el avalúo. Por supuesto que usted no desea perder dinero, pero a veces esto significa esperar unas semanas o meses para ver si hay una mejor oferta.
Es posible obtener un precio de venta más alto en la contra oferta si expresa su intención de hacer algún arreglo o mejorar ciertos aspectos de la casa. Por ejemplo, si gasta $20,000 renovando la cocina, posiblemente pueda subir el precio $30,000 teniendo en cuenta el tiempo y el esfuerzo. Lo que significa una ganancia de $10,000.
Por último, si rechaza una oferta, asegúrese de estipular las razones en vez de simplemente rechazarla; puede motivar al posible comprador a hacer una oferta mejor.
El Cierre y los Pasos Finales
Una vez que haya aceptado una oferta, necesitará llenar y firmar los documentos que son parte del contrato. Una vez que se presente la intención de aceptar, tanto usted como el comprador entran en un período que se llama plica – el tiempo que se necesita para coordinar las transferencias de dinero, inspecciones y otros detalles de la venta. El período de tiempo típico entre la aceptación de la oferta y el día de la mudanza es de 30 a 90 días.
El primer paso es fijar una fecha tentativa para el cierre que funcione bien para todas las partes de la transacción. Este es el día en el que se transfiere el derecho de propiedad, junto con las llaves de la casa y la escritura. Por lo general, tarda de 3 a 5 semanas para que todo esto se lleve a cabo.
Es necesario tomar medidas preventivas en caso de que el negocio fracase. El depósito de fianza que colocó el posible comprador lo debe retener su abogado o el representante de plica (dependiendo de su localidad geográfica) en una cuenta de plica. En algunas áreas, un agente de bienes raíces puede asegurar estos fondos. Una empresa de seguros de título también tendrá que llevar a cabo estudios del título de la propiedad e identificar cualquier problema existente, como gravámenes, disputas a los derechos de propiedad, etc.
La entidad financiera o hipotecaria también necesita copias de documentos importantes, incluyendo el contrato de compra venta que usted debe redactar y firmar. La entidad financiera tendrá que verificar y registrar la carta de pre aprobación del préstamo.
Antes de finalizar la venta, el comprador por lo general hace una última revisión. Si todas las reparaciones y mejoras se hicieron en forma satisfactoria, es hora de cerrar el negocio.
En la última reunión, firmará todos los documentos finales y pagará los gastos que se hayan acumulado durante el proceso de la venta. Algunos de los documentos serán: escrituras de garantías, declaraciones bajo juramento, recibo de compraventa, certificado de valor de la propiedad [por sus siglas en inglés C.R.V.] y un cheque por concepto de ganancias. Los gastos pueden incluir – pero no se limitan a: honorarios del agente/corredor, honorarios del agente/empresa de plica, abogado, empresa de títulos y otras tarifas legales.
