住宅購入家を購入しようとしています。購入するにはどうすればいいでしょうか？住宅購入は、長く手のかかるプロセスのように思われますが、初めて住宅を購入する方でもそのプロセスについて学ぶことによって、住宅購入に伴う不安をいくらか解消することができます。適切な調査は、最新の市場状況について知ること、個人の経済状況の情報収集、そして住宅所有における潜在的な利益と難題の比較考察などを含みます。 
住宅購入において考慮すべきこと初めて家を購入する背景にある動機は、常に購入者によって違います。しかしその際、住宅価格やローン金利などを含む最新の市場状況や、全般的な住宅の在庫状況について考慮すべきでしょう。また、長期にわたる投資の価値について考慮し、賃貸と購入におけるそれぞれの利益を比較検討することが勧められます。その地域の最新の賃貸価格やローン金利の相場はどのくらいでしょうか。もし賃貸価格が低く、ローン金利が高ければ、住宅にかかる高額な月額返済費用を避けるため、２，３年待つのが得策かもしれません。 もし購入したい特定の住宅がある場合、その住宅の投資の有益性を見てみるといいでしょう。リフォーム後、投資における潜在的な利益報酬が得られるでしょうか。これはその地域の最新の住宅市場によって反映されます。過去２，３年の住宅生産動向をご覧になって下さい。住宅価格は上がっているでしょうか、それとも下がっているでしょうか。住宅価格が徐々に上がっている場合、住宅売却時に収益が得られるかもしれません。 最後に、住宅所有に伴う個人的な責務に対する潜在利益を比較考察しなければなりません。住宅購入はたくさんの税制優遇措置を認める一方で、他に多くの責務（課税、住宅管理組合費、メンテナンスや修繕費用など）をもたらします。購入プロセスを乗り切るのに必要な財源、また住宅を適切に管理できるだけの継続的な財産をお持ちでしょうか。そうでなければ、余分な財産を貯金するために２，３年待つべきでしょうか。 正しい個人情報の収集理想の住宅を見つけたとき、素早く行動する必要があるでしょう。したがって、財産に関する全ての手配が準備できているか確認することをお勧めします。最初のステップは予算を決定することです。こちらは住宅ローンブローカーが手助けします。また住宅ローンブローカーは、最新の金利やローン保証に関わる財産の必要条件などに関しての情報を提供してくれます。ブローカーとの話し合いの前に、日常生活における予算が収入やクレジット状況と異なることがあるので、ご自身の月額ローンの上限を決めることをお勧めします。また、頭金の支払い可能額（ふつう請求金額の１０～２０％）を決める必要があるでしょう。 実際の物件を見に行く前に財産を確保することによって、新しい住宅に期待できることにおいてより現実的な視野を持つことができるでしょう。それでもやはり、不動産の専門家や銀行員がカスタマイズした予算やプランを作り出す手助けをすることができます。それゆえ、正しい財産条件に見合わない住宅価格ではなく、適切な住宅価格を伴う市場を対象にすることができるでしょう。 相応しいローン貸主を探すには
最も一般的な住宅ローンの形は、固定金利住宅ローンです。固定金利住宅ローンは年数で設定され、ふつう１５年又は３０年というのが多く、お客様の経済状況によって最低でも５年、長くて５０年に調整することができます。固定金利住宅ローンは、ローン返済中も変動する市場状況に関わらず、約束手形の金利が変わらないということが理由で人気です。 元金一括返済式住宅ローンやオプションARM（オプション変動金利住宅ローン）、リバース・ローン、ピギーバック・ローンなどを含む他のオプションについて、それぞれ可能性のある貸主とご相談下さい。全ての人にとって相応しいプランというのがあるわけではございません。お客様にとって最良の住宅ローンを選ぶためにお客様の資金を慎重に評価して下さい。 次に、どのような情報と書類を住宅ローン会社に提供する必要があるのかを確認しなければなりません。貸主は最新の信用承認を要求してくるので、最新の信用報告書の写しをあらかじめ手に入れておくといいでしょう。 住宅ローンの資格審査を事前に受けておくのも有利です。（しかし、これは実際のローン審査に通るということを保証するものではありません。）事前資格審査書は、お客様が経済的に住宅を購入する能力があるということを公式に宣言するということが、住宅ローンブローカーにより専門用語で書かれたものです。この証書は、お客様がローン申請を済ませ、住宅ローンのためのクレジットスコアや雇用状態を満たしているということを立証するものです。貸主はほとんどの場合、この証書を発行するために銀行取引明細書や給与明細書、納税申告書を要求します。 この証書を受け取ると、初の住宅購入に一歩近づいたことになります。 政府の支援プログラム連邦政府は、いくつかの住宅ローンにおいて経済的な支援を行っています。この助成制度に申請する資格があると、住宅購入を促す手助けになる優良な方法となりえます。連邦住宅局(FHA)と退役軍人管理局(VA)の二つの支局がこの助成制度を提供しています。 FHA住宅ローンでは、政府はローンを提供するわけではなく、お客様が借りる金額を保証してくれます。お客様のクレジットスコアやその他の条件によりますが、FHA住宅ローンを申請する資格がありえます。FHA住宅ローンの限度額は地理的な土地条件で変わるので、お客様が住宅をお探しの土地における最大借用限度額を知っておくことをお勧めします。申請時に収入制限はありませんが、一般的にこちらは低収入の方や初めて住宅を購入される方に選択されるオプションです。 現在又は以前アメリカ合衆国軍の軍員であった場合、VA住宅ローンに申請することができます。こちらの住宅ローンは特に住宅購入時に退役軍人が直面するリスクを制限するために作られました。一般的にVA局は、借用者又は貸主が債務不履行に陥った場合でもローンの２５％の返済を請け負います。低い金利、保険料の免除、そしてVA住宅ローンの借金免除方針によってVA住宅ローンは退役軍人にとって優良な選択となりますので、申請資格があればこちらをオプションとしてお考え下さい。 不動産代理人、不動産仲介業者(REALTOR®)またはブローカーとの掛け合い住宅購入は人生において最大の経済的支出となりえます。この理由から、不動産市場の扱いや住宅購入プロセスにおいて支援が必要となるでしょう。また、不動産代理人や不動産仲介業者(REALTOR®)、ブローカーなどを雇うことは有益となるでしょう。 不動産代理人やブローカーを雇う利益は、購入者と売却人との間の取引きや連絡を仲介してくれるということです。彼らはまた、ふつう公共の市場にはない記録のリストや土地にアクセスできます。一番安い価格で理想の家を見つける確立を上げるために、不動産の専門家を雇うことをお勧めします。 オープンハウスに行き住宅を見学する適当な代理人を見つけられたら、オープンハウスに行き住宅見学をする時です。空き家は簡単に見学して評価することができますが、住宅を訪問する時は以下のようなルールやヒントがあります。 住宅の売却者がまだ引っ越していない場合、その住宅は法律によりまだその売却者のものだということを覚えておいて下さい。彼らの住宅スペースや所有物には一定の配慮をして下さるようお願いします。
住宅見学中は、ひびや欠けあと、きず、水による損害などによる一般的な構造的欠陥について確認することをお勧めします。石膏ボードや乾式壁の場合、内部の湿気の原因となりうる壁の膨らみがあるかどうか詳しく調べ、壁のペンキの剥がれているところなどは念入りにチェックするべきです。タイル床やはねよけパネルのあるバスルームやキッチンは、グラウトとタイルの間隔が整っていて一様なはずです。もし出っ張っているタイルがあったり表面が平らでない場合、このことが後に構造的問題を引き起こす原因となりえます。 さらに、ふつう住宅購入者にはわからない問題を見つけることができる建物調査士を雇うことが賢明です。専門家は、建築に関わることから水道管のことまで全てを含めた構造的欠陥がその住宅にはないということを証明する文書を提供してくれます。もし住宅に何かしら欠陥があった時、そこへ引っ越す前に現在の住宅所有者とその欠陥を直すかどうか交渉することができるので、建物調査は住宅購入プロセスにおいて必須事項となります。もしくは、修繕・改築コストが投資利益を上回る場合、その売買取引を中止することもできます。 差し押さえ物件、空売り、または新築の住宅時々前の所有者の経済的問題が原因で、住宅が見切り値段で売られることがあります。もしその住宅が差し押さえられた場合、所有権はローンを融資した銀行やローン会社へそれぞれ譲渡されます。こちらはたいてい多数の返済滞納やローンの債務不履行などが原因で起こります。 また、借金のある所有者は、空売りと呼ばれる取引きで物件を売りに出すことがあります。基本的に、大幅に値引きされた販売価格の見返りとして、買主は所有者の借金の一部分を請け負うことに同意します。これによって、売主は借金を支払うことができ、貸主は残りの借金総額のいくらかを免除してくれます。同時に、買主は値引きされた物件で得をする可能性があり、長期的に見れば投資で収益を得ることができる可能性もあります。
住宅購入の申込み住宅購入の申込みをする準備ができたら、不動産代理人は適切な情報で契約書を作成する必要があります。契約書に載せる項目は以下のようなものがあります。
また、手付金も支払う必要があります。手付金とは、契約の際に信用の証として現金で支払うある程度のお金です。こちらは最終提示価格の数パーセントにあたり、ふつう＄2～3,000程の予約金となります。予約金は売買がキャンセルになった場合返金されますが、契約違反があった際は返金されないことがあります。 申込価格を決める際、住宅の評価額のことを考慮して下さい。もちろん新しい住宅を手に入れるのにお得な取引きをしたいところですが、取引きは最新の市場状況や物件の状態、競争申込価格によって影響されることがあります。複数の競争申込価格により、最初の提示価格よりも高く住宅が売られることもたびたびあります。 お客様の申込みは受諾されることもありますが、断られたり、お客様の申込みに対して売主から反対申込みをされる場合もあります。もし申込みが断られた場合、手付金が返金され、入札戦略を考え直すことができます。つまり、もう少し高い申込価格を提示したり、申込み自体を破棄するということなどです。申込みが受諾されたら、以下にまとめた手順にお進み下さい。 次の手順市場調査をし、ローンの貸主を確保し、信頼できる不動産代理人を見つけ、目標としていた住宅を探し当てました。そしてお客様の申込みが受諾された今、次に何をすべきでしょうか。 取引きが承諾された後は、契約によって申し合わされた全ての事項が手続き開始となります。申込受諾と取引きのクロージングの間の期間を｢エスクロー｣と呼んでいます。地域によって手順は違いますが、たいてい第三者が取引きにおける文書や資金を取り扱います。 交渉によっては、エスクロー口座に預金しなければならないことがあります。住宅所有者はそれから建物調査や購入契約によって要求された改修または改装工事を始め、お客様は順番に資金に関する文書業務(ローンの事前承諾書、基本合意書、申込契約書など)に取り組み始めなければなりません。取引きに関わる全ての関係者がクロージングをする仮の日程を話し合い決定し、その日には取引きが終了するので新しい住宅の鍵を受け取ることができます。 全ての必要書類に署名したら、新しい住宅に入居する準備がほぼできたということになります。最終的な建物調査が必要とお考えでしたら、最終契約書にこのことを含んでおいて下さい。これにより、現在の住宅所有者が契約上約束された項目を遂行したかどうかを確かめるために、法律的にはお客様にいくらでも立入調査をする権利があります。
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ローン貸主を探す時、どのような種類の住宅ローンがお客様に合っているのかをまず決めることをお勧めします。多くの種類の住宅ローンがあり、支払いプランや金利が異なります。
住宅見学をする間は柔軟に考えるようにするといいでしょう。不動産代理人がそれぞれの部屋やスペースの使用目的のアイディアを提案してくれます。各々の住宅のユニークな点をメモしたり写真に撮っておくことで、後にその特徴を正確に思い出し、比較することができます。
新築は住宅購入においてもう一つのオプションです。こちらは、購入する家が真新しいので多くの人にとって好ましい選択です。前の所有者と取引きする必要もありませんし、住宅の状態に問題があることはほとんどありません。この場合、代理人や購入者は、住宅を建てた建築会社と直接取引きをすることになります。住宅は建築専門家によってすでに検査されており、他に証明書を手に入れる必要はありません。しかし、前もって建築会社に問い合わせてお調べ下さい。
