产权保险的历史

历史问题

在有产权保险制度之前，在美国购买房地产的风险要大得多。财产在交易期间，负责地产契约转让的人通过搜索公共记录或查阅其它房地产摘要判断房地产所有权的建立。在把房地产转移给新买家或对房产进行抵押借贷之前，任何留置权、各种权利或其他产权负担必须从产权中清除；但是，在资源有限且没有保险支持的情况下，由于未解决的问题而失去房地产的风险仍然很大。此外，如果一个未解决的事项引起了问题，利益受损的借款人或贷款人必须证明法律过失，才能向负责地契转让人员收取因该人员错误而导致的损害赔偿金，这并非易事。

沃森诉缪尔黑德案

尽管产权保险现在保护美国各地（以及全球其它地区）的土地购买，但为产权提供保险的做法从宾夕法尼亚州最高法院1868年的裁决后才开始。沃森诉缪尔黑德案（Watson v. Muirhead ），解决了购买已完成“产权摘要”或产权记录查询的财产的所有权问题。在产权调查期间，承办产权转让事务的人发现了产权的留置权，然后他将该案移交给律师征求法律意见。律师告知该判决实际上不是有效的留置权。在此保证下，办事员和购房者完成了买房手续。

不久之后，该房产在一次司法拍卖中被出售，以清偿实际上是合法的留置权。

法院裁定，既然对该房产的留置权具有法律效力，所以拍卖该房产也是合法的，而参与交易的办理人员不对错误信息负责，因为法律标准是“疏忽”，或没有采取应有的谨慎态度行事。由于该办理人员听取了律师认为留置权无效的意见，说明该人员已经采取了谨慎的行动——即便律师的意见是错误的。

第一家产权保险公司

该判决及随之给买方造成的损失，促使费城的一群地产交易办理人创立了一种保护无辜的房地产购买者的方法。1876年，该团体成立了第一家产权保险公司，其使命是保护“房地产购买人和抵押贷款人免受因产权瑕疵、留置权和产权负担带来的损失”，并补充说，“通过这些工具，可以比以往更迅速、更有保障地转让房地产和房地产证券。”

此后不久，产权保险公司开始在美国其它大都市成立，包括纽约、芝加哥、明尼阿波利斯、旧金山和洛杉矶等。