I我要买房子——接下来该怎么做？
尽管买房似乎是一个漫长而复杂的过程，但初次买房者可以通过了解购买流程帮助缓解一些买房的疑虑。适当的研究可能包括熟悉当前的市场状况，收集个人财务信息，以及权衡拥有房产潜在的好处和挑战。
买房：第一部分
买房是一个激动人心的时刻，但购房过程也可能很复杂。
买房：第二部分
您对房屋提出了报价并且卖方已经接受了。在办妥过户和搬入新家之前，您还需要完成一些步骤。
买房要考虑的因素
每位购房者购买第一栋房子的背后都有其独特的动机，然而，您可能要考虑当前的市场，包括房价、抵押贷款利率和总体住宅库存。您还可以考虑长期投资的价值，并比较租房和买房各自的好处。该地区目前的租金价格和抵押贷款利率是多少？ 如果租金低，抵押贷款利率高，那么等几年避免每月支付大笔的房贷可能有好处。
看一下过去几年的住房趋势——房屋价值是在上升还是在下降？ 如果总体上在上涨，那么如果您决定将来出售，您可能会有不错的回报。
如果您看中了一个房子，您可能要看看该房的投资潜力。装修后，您能否看到潜在可盈利的投资回报？ 该地区目前的住房市场能反映出这一点。看一下过去几年的住房趋势——房屋价值是在上升还是在下降？ 如果总体上在上涨，那么如果您决定将来出售，您可能会有不错的回报。
最后，您必须权衡潜在的好处与房屋所有权带来的个人责任。买房可能会带给您许多税收上的减免，但同时也带来很多其他负债——房产税、物业管理费、维护修理费用等。您是否有足够的经济能力应对买房过程所需的开支？是否有持续的经济来源能够妥善维护房屋？ 还是应该等几年先存更多的资金？
收集正确的个人资料
一旦找到了理想中的房子，您可能需要迅速行动。因此，最好将所有的财务资料准备就绪。第一步就是决定预算。房贷经纪人在这方面可以帮助您。他/她还可以帮您了解当前的利率，以及获得抵押贷款所涉及的财务要求。在与经纪人会面之前，您可能要确定自己每月抵押贷款的上限，因为按您生活方式做出的预算可能与您纸面上的收入和信用状况有出入。您还需要确定您能付多少首付，首付通常是总价的10%到20%。
在实地看房之前先理清您的经济状况，这会让您对新家有比较实际的预期和看法。房地产专业人士和银行员工可以帮您量身定制预算和计划。这样您就可以锁定适合您的目标，而不是去看那些不适合您经济状况的房子。
找到合适的贷款人
寻找贷款机构的时候，您要先决定哪种贷款适合您。房贷的种类有很多，贷款在支付计划和本金利率上都各不相同。
仔细评估您的财务状况，确定最适合您的抵押贷款计划。
最常见的贷款形式是固定利率抵押贷款。根据时间划分——通常是15或30年，但根据您的财务状况，可以调整为最短5年或最长50年。这种贷款很受欢迎，因为不管市场情况怎样变化，它们的利率会按照贷款合约在贷款期限内保持不变。
一定要向每个潜在贷款人咨询其他选择，这可能包括支付利率的贷款、选择性可调利率抵押贷款、以及反向抵押贷款/附加贷款支付计划。没有哪一个计划永远适合所有人。仔细评估您的财务状况，确定最适合您的抵押贷款计划。
接下来，您要确定需要向贷款公司提供哪些信息和文件。放款人会要一份当前的信用核准书，所以最好提前准备一份最新的信用报告，这样可以让您对审核结果心中有数。
获得抵押贷款的预批信也会对您有好处。但要注意这与实际获得贷款是两回事。预批信中包含抵押贷款经纪人正式声明您有经济能力购买房屋。该文件显示您已完成了贷款申请，而且您的信用分数和工作状况都符合贷款条件。贷方很可能要求提供当前的银行对帐单、工资单和纳税申报表以签发这个文件。
收到这封信后，您就离拿到您第一个家的钥匙更近了一步。
政府补助计划
联邦政府为某些类型的房屋贷款提供财务援助。对于联邦住房管理局（FHA）抵押贷款，政府不会提供贷款，但会为您担保借入的金额。根据您的信用评分和其他要求，您可能有资格获得FHA贷款。联邦住房管理局的抵押贷款限额因地区而异，所以您一定要知道您所在地区的最高借款金额是多少。申请时没有收入限制，但这种贷款通常是低收入和首次购房者首选。
对于联邦住房管理局（FHA）抵押贷款，政府不会提供贷款，但会为您担保借入的金额。根据您的信用评分和其他要求，您可能有资格获得FHA贷款。联邦住房管理局的抵押贷款限额因地区而异，所以您一定要知道您所在地区的最高借款金额是多少。申请时没有收入限制，但这种贷款通常是低收入和的首次购房者的首选。
如果您是美国现役军人或退伍军人，您可能有资格获得退伍军人事务部（VA）的贷款。这些贷款为限制退伍军人购买房屋时所面临的风险而特别设计。通常，即使借款人/贷方拖欠付款，退伍军人事务部也承诺偿还25％的贷款。低利率、零保费、和退伍军人事务部的债务减免政策，是现役/退伍军人的绝佳选择，如果您符合资格，应该考虑这一选择。
与房地产经纪人、房地产中介、或中介专员合作
购置房屋可能是您一生中最大的一笔开销。因此，您可能在了解房地产市场时以及购房过程中需要引导和协助。因此，聘请一位房地产经纪人、房地产中介或中介专员会对您有益。
使用房地产经纪人或中介的好处是他们会管理交易和买卖双方之间的沟通。他们还能获得通常没有在公开市场上列出的房源。为了增加以最优惠的价格找到理想房屋的机会，您可能需要雇用房地产专业人员。
参加参观开放日和查看房地产
您一旦找到好的经纪人，就该开始参观开放房屋以及查看房地产了。虽然空置房屋可能更易于评估，但这里有一些您在参观房屋时应遵循的规则和提示。
请记住，接受报价的卖房者尚未搬走——根据法律，这仍然是他们的财产。尊重他们的空间和仍留在家中的物品。
查看每处房产时，尽量保持开放的心态。您的经纪人会帮助您看到每个空间的潜力。考虑用日记或照片来记录每个房子的独特方面，这样您可以过后准确地回忆和比较特性。
参观房屋时，您要查看一些常见的结构问题，这些问题通常会以裂缝、剥落、水渍的形式体现出来。您也应该检查石膏板和石膏墙面凸起处，因为那可能是由内部水气引起的， 还要检查任何剥落的油漆。在有瓷砖地面或防溅板的浴室和厨房，砖缝的灌浆和间距应干净均匀。如果有瓷砖高出来或表面不平整，以后可能会产生问题。
还有，谨慎的做法是聘请一位房屋检查员，他们能看出普通购房者可能看不到的问题。检查员可以提供文件，证明全部房屋从建筑到管道的结构完整性。房屋勘察是买房过程中的一个必要部分，因为如果发现任何问题，您可以在搬入之前与当前房主协商解决。或者，如果维修/翻新费用超过投资的收益，您可能要考虑放弃这笔交易。
困厄房产和新建房屋
有时，由于先前的财务问题，房屋可能以低价打入市场。如果一处房地产要被银行拍卖，所有权会转移到为先前抵押贷款提供资金的相应银行或贷款公司。这种情况可能是因为多次拖欠还款或原本贷款违约所致。
另一些时候，陷入债务困境的房主会寻求出售他们的房产，即所谓的短售。短售的意思就是买方同意承担部份债务以换取卖方开价时给予的大幅折扣。这能让卖方用所得款项支付他们当前的债务，且让贷款人免除卖方所欠的余款。反过来，买方可以从打折的财产中获利，并可能从长远来看在投资中赚钱。
新建筑是买房时考虑的另一种选择。对许多人来说，这是一个理想选择，因为他们要购买的房屋是全新的——无需与以前的房主打交道，并且房屋状况很可能是没有瑕疵的。在这种情况下，经纪人或买方直接与建造房屋的承包公司谈判。由于房屋已经过建筑专业人员的检查，因此不需要获取额外认证。但是，一定要事先对建筑公司做调查。
出价
当您准备好出价时，您和您的房地产经纪人将需要草拟一份包含相关信息的合同，其中可能包括：
- 售价/出价
- 街道地址及周边土地情况说明
- 销售条款（现金购买、抵押贷款融资等）
- 卖方转让产权（房地产所有权）的同意书
- 该房地产的转让日期
- 关于分摊水电费的任何协议
- 产权保险和房屋检查费用的支付
- 地契细节
- 各个州具体规定的条款（请咨询您的经纪人）
- 出价有效期
- 销售取消或违约时生效的应变措施
定金可以是最终要价的百分之几，但通常是几千美元的预付金。如果销售取消，这笔钱将退还给买家，但如果您违约，则房主可以保留这笔钱。
在确定出价时，您需要考虑房屋的评估价值。当然，您希望用最好的价格买下新家，但这可能会受到当前市场条件、房地产状况、竞争报价等因素的影响。甚至有些时候，由于竞争性出价，房屋的售价会超过最初的要价。
您的报价可能被接受、拒绝、或者卖方可以提出还价让您考虑。如果出价被拒绝了，那么您的保证金会退还给您，您可以重新考虑出价策略。这可能是提高出价，或是取消整个议价程序。如果您的出价被接受，请遵循以下步骤。
接下来的步骤
您已经研究了市场，找到了贷款人，找到了可靠的房地产经纪人，并确定了目标地产。您的出价刚刚被接受了——现在您要做什么呢？
交易被接受后，所有已按合同达成的协议将被启动。从接受出价到交易结束之间的时间称为“托管”。根据您所在的地区，托管过程可能有所不同，但将很可能包括第三方处理交易单据和资金。
根据谈判情况，您可能必须将资金存入托管账户。然后房主才会按照房屋审核报告或购买合同中的要求开始对房屋做必要的改善和整修，同时，您也必须准备好您的财务文件（包括贷款预批信、购买意向书和出价合同）。交易相关各方将暂定一个过户日，交易应在此时完成，并且您将接收新房的钥匙。
签署了所有文件后，您几乎可以搬入新家了。如果您觉得有必要进行最终检查，您要确保将此项要求写在合约里——原则上，您有权利决定检查的次数以确保目前的房主兑现了他们的承诺。